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CAE en comunidad de propietarios

07/03/2024

Coordinación de actividades empresariales en Comunidades de Propietarios

Las Comunidades de Propietarios están obligadas a realizar la Coordinación de Actividades Empresariales (CAE). La Sentencia del Tribunal Supremo (STS) 2190/2022 reconoce a las comunidades de propietarios como agentes económicos, hecho que implica su responsabilidad en actividades externalizadas y la importancia de la CAE.

De este modo, la Comunidad de Propietarios tiene que facilitar a las empresas externas y/o trabajadores autónomos que participen en trabajos en la comunidad:

  • la documentación de evaluación de riesgos laborales
  • las medidas preventivas que deben aplicar
  • las medidas de emergencia

Además, es responsabilidad de la Comunidad de Propietarios el comprobar que las empresas externas y/o autónomos que trabajan para la comunidad de propietarios cumplan con la normativa en materia de PRL.

¿Cuándo la Comunidad de Propietarios no tiene trabajadores propios, está también obligada a realizar la CAE?

Sí. A pesar de que una Comunidad de Propietarios no tenga trabajadores propios puede incurrir en situaciones en las que otras empresas acudan a realizar actividades que están sujetas a riesgos laborales.

Detallamos aquí 👇 algunos ejemplos prácticos:

👉Ocurre algún fallo (eléctrico, reparación de tuberías, etc..) en la finca que requiere de la visita de un profesional (empresa u autónomo) que debe revisar y reparar el desperfecto.

👉Se llevan a cabo obras en la finca.  Dado que la Comunidad de Propietarios actúa como promotora de la obra, según el l Real Decreto 1627/1997, la comunidad debe cumplir la PRL con todos los requisitos asociados al proyecto de la obra.

👉Se detecta una plaga de insectos en la finca y es necesario realizar trabajos de control de plagas. La Comunidad debe garantizar la seguridad y el bienestar de todos los trabajadores de la comunidad. En este ejemplo personal de limpieza, conserjería, etc…

En todos estos ejemplos de situaciones cotidianas que pueden darse en una finca, la Comunidad de Propietarios estaría obligada a realizar la Evaluación de Riesgos Laborales correspondiente y tomar las medidas necesarias para prevenir y controlar los riesgos identificados.

¿Cuáles son las acciones que debe llevar a cabo la Comunidad de Propietarios, como empresario titular en materia de CAE?

➡️Información: La Comunidad de Propietarios debe informar antes del inicio del trabajo que se vaya a llevar a cabo, a todas las empresas externas y/o autónomos concurrentes sobre los riesgos que pueden ocurrir, las medidas para prevenirlos y medidas de emergencia.

Por su parte y según el l artículo 4 del RD 171/2004 cada una de las empresas y/o trabajadores autónomos concurrentes tienen el deber de cooperar en la aplicación de la normativa de PRL.

➡️Vigilancia: La Comunidad debe comprobar que las distintas empresas concurrentes cumplen con sus obligaciones en materia de PRL. Esta vigilancia debe extenderse durante todo el periodo que dure la relación contractual entre Comunidad de Propietarios y trabajadores autónomos o empresas externas que participen en trabajos para la comunidad.

➡️Coordinación de Actividades Empresariales: La Comunidad es la encargada de solicitar a cada empresa concurrente su evaluación de riesgos laborales y medidas preventivas de los trabajos a realizar y cómo estos trabajos pueden afectar a los demás trabajadores y a los vecinos.

Esta información debe facilitarse antes del inicio de las actividades y actualizarse cada vez que existan cambios relevantes o situaciones de emergencia en las tareas concurrentes que se lleven a cabo.

Infracciones ¿Qué ocurre si se incumple con la normativa de la CAE en las Comunidades de Propietarios?

El incumplimiento de esta obligación puede dar lugar a:

👉Responsabilidades administrativas, responsabilidades penales y civiles por los daños y perjuicios que puedan derivarse de dicho incumplimiento. Por ejemplo, si ocurre un accidente durante el desarrollo de trabajos en la finca.

👉Sanciones según el tipo de infracción: Estas sanciones pueden oscilar entre 2.045 euros y 820.000 euros, según la gravedad de la infracción. Además, las responsabilidades penales podrían resultar en sentencias de prisión de hasta tres años.

¿Cuál es la normativa que regula la obligatoriedad de la Coordinación de Actividades Empresariales en Comunidades de Propietarios?

Como hemos visto la CAE es obligatoria en todas las Comunidades de Propietarios, tengan o no tengan trabajador propio contratado, siempre que tengan contratado con empresas ajenas y/o autónomos la realización de actividades en la Comunidad según la siguiente normativa:

Comunidades de Propietarios con trabajadores contratados:

  • Ley 31/1995 de Prevención de Riesgos Laborales.
  • RD 171/2004 de Coordinación de Actividades Empresariales.

Comunidades de Propietarios sin trabajadores contratados:

  • Artículo 24 de la Ley 31/1995 de Prevención de Riesgos Laborales.
  • RD 171/2004 de Coordinación de Actividades Empresariales.

 

¿Por qué es importante contar con un Servicio de Prevención Ajeno para la CAE?

 Un servicio de prevención ajeno para la CAE en Comunidades de Propietarios simplifica la eficiencia del proceso y lo más importante, ofrece la fiabilidad de que el proceso está siendo validado y supervisado por una empresa certificada con conocimiento y experiencia específica en materia de prevención de riesgos laborales.

En este sentido, desde Geseme, queremos hacer hincapié en este último punto. Fundamentalmente porque existen otro tipo de ‘consultorías’ que pueden legalmente apoyar en la realización de la CAE, pero que igualmente necesitarán asociarse con un Servicio de Prevención Ajeno para crear o validar ciertas documentaciones o acciones preventivas. Esto supone “añadir un eslabón más a la cadena”, algo que pensamos no es efectivo ni en términos de costes, ni de comunicación ni por supuesto de agilidad y eficacia (existe más margen de error) a la hora de completar las tareas.

Por ello, recomendamos a las Comunidades de Propietarios que dejen esta labor en manos de especialistas creando un proceso de coordinación directo con empresas, como la nuestra, especializada en la Prevención de Riesgos Laborales.

 

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